Dnes určitou část trhu s nemovitostmi tvoří družstevní bydlení. Ceny družstevních bytů jsou statisticky o něco nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. Jde ale takový byt koupit a financovat úplně stejně jako byt v osobním vlastnictví? Zjednodušená odpověď zní NE. Základní úskalí spočívá v tom, že předmětem koupě není přímo bytová jednotka, ale družtevní podíl, se kterým se pojí práva ke konkrétní bytové jednotce. Jsme tedy majiteli družstevního podílu a nemůžeme tak dát bytovou jednotku bance do zástavy. To ale neznamená, že je financování u takových případů nemožné. Pojďme se tedy podívat na několik možností.
1) Družstvo po koupi umožní převod bytu do osobního vlastnicví
Pokud družtvo přislíbí, že po realizaci koupě umožní převod bytu do osobního vlastnictví, tak pro tento případ exituje poměrně elegantní řešení a tím je předhypoteční úvěr. Používá se pro finacování již existujících nemovitostí, které po dočasnou dobu nelze z určitých důvodů bance zastavit. Lze tedy použít i na financování družtevního bytu, který v momentě koupě sice reálně existuje, ale do zástavy ho můžeme bance dát až po převodu do osobního vlastnictví. Banka tak koupi zafinancuje předhypotečním úvěrem a zpravidla nám dává lhůtu 1-2 roky (liší se dle jednotlivých bank), abychom byt převedli do osobního vlastnictví a zajistili tak vhodnou zástavu. V době kdy úvěr není zajištěný, splácíme standardně pouze úroky a máme navýšenou úrokovou sazbu o 1-3 % (opět, dle jednotlivývh bank). Po zajištění zástavy se nám předhypoeční úvěr překlopí do standardního úvěru, který už se ničím neliší od klasické hypotéky.
2) Družstvo neumožní převod bytu do osbního vlastnictví
Tato varianta už je pro financování značně složitější. I proto bývá u takových bytů cena citelně nižší. Určité možnosti finacování zde ale také existují.
a) Jiná zástava
První možností je dát bance do zástavy jinou nemovitost, na které nevázne žádné zástavní právo. Může se jednat o nemovitost vlastní nebo nemovitost osoby blízké. Pokud však družstvo neplánuje kupovaný byt převádět do osbního vlastnictví, je potřeba počítat s tím, že na bytě, kterým bance hodláme ručit, se zástavního práva nezbavíme po celou dobu trvání úvěru.
Může existovat i případ, že nám někdo z blízkých bude ochotnen poskynout nemovitst jako formu zástavy, ale sám s touto nemovitostí ručí ve své vlastní hypotéce. I v takové situaci může být problém řešitelný. Pokud je hodnota nemovitosti dostatečně vysoká vůči zůstatku dluhu, je možné využít takzvanou volnou hodnotu nemovitsti, pokud bychom novou hypotéku financovali u stejné banky.
b) Financování nezajíštěným úvěrem
Pokud nejsme schopni zajistit bance žádnou zástavu, ale přesto o byt stojíme, je možné jej financovat nezajištěným úvěrem. To konec konců může být i běžný spotřebitelský úvěr. Ty však mají krátkou splatnost a omezenou výši úvěru cca na 1 milionu Kč. Pro takové případy je tedy vhodnější využít nezajištěný úvěr ze stavebního spoření, který má splatnost až 20 let a tím nám umožní dostat se na nížší měsíční splátku. Co se týče maximální výše úvěru, zde je možné se dostat až na částku 3,5 mil. Kč.
U nezajištěných úvěrů je potřeba počítat s tím, že pro nás takové řešení bude podstatně dražší. Sazba takového úvěru je v dnešní době cca 2 x vyšší než u standardních hypoték a zmiňovaná splatnost na 20 let je pořád o třetinu kratší než nám umožňují banky u hypotečních úvěru. Díky těmto faktorům bude měsíční splátka znatelně vyšší a tím pádem nám to klade i vyšší nároky na příjem pro poskytnutí úvěru.
Závěr
Cest k financování družstevního bydlení je hned několik. Nejzásadnější otázka u družstevního bydlení je ta, jestli družstvo umožní převod do osobního vlastnictví, či nikoliv. Podle toho potom zjistíme, jakou cestou je možné bydlení financovat a můžeme se rozhodovat, jestli je pro nás nemovitost stále zajímavá nebo není. Samozřejme do procesu financování vstupuje mnoho dalších proměnných, které nebyly předmětem tohoto článku. V případě potřeby se na mě neváhejte obrátit a rád s Vámi případ zkonzultuji.