Uvažujete o hypotéčním úvěru a netušíte, na co se vás bude poradce ptát? Jaké informace bude potřebovat na začátku, aby vám dokázal odpovědět na vaše prvotní otázky? Případně proč se v dané fázi zpracování ptá na to či ono a zdali mu musím tyto údaje poskytnout? Pokud si kladete tyto otázky, možná vám pomůže tento článek.
Pokusím se vše vysvětlit na případu, kdy využíváte služby on-line hypotéčního portálu Zaloto. Zanecháte poptávku na webu a čekáte, co se bude dít dál. Pakliže přeskočím ověřovací hovor, kdy si operátor Zaloto ověřuje reálnost vaší poptávky a několik vstupních údajů, nejpozději do druhého dne se vám ozve, telefonicky, kvalifikovaný hypotéční poradce. Jeho úkolem je poskytnout vám ten nejlepší hypotéční servis na českém trhu* Vyřízení úvěru je velmi složitý a individuální proces. Pokud máte dobrou strategii a dobrého poradce, můžete ušetřit hromadu peněz. V opačném případě můžete o hromadu peněz přijít.
Na počátku telefonátu se poradce představí, stručně vysvětlí fungování služby, kterou poskytuje, a zeptá se klienta, co přesně očekává. Většina lidí, kteří Zaloto kontaktují, očekávají, že dostanou porovnání bankovních nabídek na trhu a naleznou odpovědi na své otázky ohledně hypotéky. Poradce si s klientem rovněž vyjasní formu, jakou budou informace předávány. Většina prvotních konzultací probíhá po telefonu, ale poradce vždy souhlasí i s osobním setkáním, pokud to klient preferuje. VIdeo-hovory jsou samozřejmostí.
Aby mohl poradce vyhodnotit počáteční stav, nejprve potřebuje znát “příběh”, proč se klient zajímá o hypotéku, jaké jsou jeho plány a představy, kde vidí překážky a jaké jsou jeho možnosti. Tento příběh pozorně poslouchá a vytváří si obraz o celkové situaci, na základě které následně sestaví tzv. kostru úvěru (vymýšlí řešení). Např.: kolik bude muset být hodnota zástavy, jak vysoký bude potřeba úvěr, jestli jsou klientova očekávání reálná, zdali bude nutná rekonstrukce, jak vyřešit otázku příjmů atd.
Ve chvíli, kdy klient popíše svou situaci, požádá ho poradce o doplňující údaje, aby mohl vyhotovit kalkulace. Z těchto kalkulací později vyplyne nabídka financování, úroková sazba, výše splátky, nebo také maximální výše hypotéky, na kterou lze dosáhnout.
V počáteční fázi, kterou nyní popisuji, tyto informace slouží zejména k ověření bonity, tzn. zdali klient dosáhne svými příjmy na požadovaný úvěr, jestli je daňové přiznání podnikatele dostatečné pro žádost o úvěr. Ověřuje se, jestli je ručení klienta dostatečné a také, jestli vůbec lze klientův investiční záměr financovat hypotéčním úvěrem. Pro zapamatování může posloužit jednoduchá zkratka ZUB - zástava, účel, bonita.
Údaje, které poradce potřebuje k vyhotovení počáteční kalkulace jsou:
-jména všech žadatelů (identifikace nabídky)
-datumy narození všech žadatelů (stanovení délky splatnosti úvěru), ne vždy je nezbytně nutné poskytnout v této fázi RČ
-účel úvěru (koupě, výstavba atd., pokud má klient v této chvíli jasno)
-zástava (čím bude klient ručit? Kupovanou nemovitostí? Jinou nemovitostí? Pozemkem atd.)
-výše úvěru (alespoň představa klienta)
-kolik může klient použít peněz z vlastních zdrojů (údaj pro stanovení LTV, neboli poměru zástavy vůči úvěru - ovlivňuje výši výsledné úrokové sazby, potažmo výši splátky)
-průměrný čistý příjem za posledních 12 měsíců (u zaměstnance), v případě podnikatelů kopie min. jednoho DP včetně všech příloh (nezbytná podmínka pro výpočet příjmu u podnikatele)
-profese žadatelů (z důvodu vyloučení rizikových profesí)
-informace o všech splácených závazcích (půjčky, kreditní karty, leasingy, alimenty atd. - zůstatky a výše měs. splátky)
-počet žadatelů (manželé, partneři atd.)
-stav (svobodný/ženatý, vdaná)
-počet členů domácnosti (žadatelé + vyživované děti)
-negativní záznamy v bankovních registrech, pokud je klientovi známo
-banka, kam chodí příjem (mateřská banka může zvýhodnit nabídku, pokud je zohledněno)
-případně další skutečnosti, o kterých klient ví a mohly by být případně překážkou v získání hypotéky
(práce v zahraničí, neúplná daňová přiznání, nestandardní pracovní poměry atd.), těchto okolností je mnoho a pokud existují, většina vyplyne z jednání.
Některé banky mají navíc specifické požadavky, na které poradce upozorní klienta předem. Např. uvedení RČ.
*zjistit přesně vaše individuální požadavky ve vztahu k financování vaší budoucí nemovitosti, vysvětlit vám princip fungování úvěru, vyhodnotit vaše možnosti na úvěr dosáhnout, upozornit na potenciální rizika spojená s financováním nemovitosti a zajistit ochranná opatření, pomoci vám vymyslet úvěrové řešení, porovnat nabídky jednotlivých bank na trhu, poskytnout administrativní podporu při zpracování úvěru a následnou péči po podpisu smlouvy. V našem případě se jedná také o zastupování klientů při vyjednávání s realitní kanceláří, právní služby (příprava smluv - kupní atd.)
Martin Brzobohatý
Finspiro s.r.o.